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孙正义看上了梦工场动画?这回“梦”又要碎了

2019-07-24 13:23 来源:中国经济网陕西

  孙正义看上了梦工场动画?这回“梦”又要碎了

  千呼万唤始出来,酝酿已久的终于靴子落地。在27日晚召开的电话会议上,申万宏源宏观分析师邱涤凡表示,与征求意见稿相比,正式发布的《意见》可操作性更强。

本次峰会,来自包括农行、中行、招行、中信、浦发、北京银行、平安银行、广发银行、上海银行、浙商银行、宁波银行、恒丰银行、杭州银行、南京银行、江苏银行等15家拥有资管子公司资格(首批27家)的银行等80余家金融机构、200余位嘉宾及行业大咖参加,就即将落地的最严资管新规、银行资管业务如何转型等话题进行了深入探讨和交流,共商资管行业新格局。长远来看,通道消亡的趋势是明显的。

  资金池是资管业务乱象的重灾区,部分金融机构通过滚动发行、集合运作、分离定价的方式,对募集资金进行资金池运作。“这也断了银行理财通过定开型产品绕开约束,依然采用成本计价或者摊余成本法投资债券的念想。

  经国务院同意,《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》近日正式发布,酝酿已久的终于落地。反正,就是你能买的金融产品,除了私募机构发行的私募、资产证券化业务、养老金产品,其他都归这个新规管。

为了配合资管新规,相关监管部门对现行监管规则进行了系统梳理,研究借鉴国内外监管实践,起草了银行理财业务监管办法,拟作为资管新规配套细则适时发布实施。

  此外,“新老划断”的过渡期“应该会有适当延长,但核心不是延长多少时间的问题,而是如何将表外业务回归表内,变相的账外经营不能再继续了。

    为何打破刚性兑付?此前不少金融机构偏离“受人之托、代人理财”的定位,干扰资金价格,导致一些投资者冒险投机“即使出现兑付困难,金融机构也会兜底,这不是好事吗?”北京二商集团有限公司销售部职员李伟认为,很多人买理财产品看中的就是风险小,不管收益如何,本金总能保住。然而从修订版的“新规”来看,金融机构还是可以通过发行资管计划(或许有另外的说法),来为客户进行财富管理。

  分级私募产品的总资产不得超过该产品净资产的140%。

  事实上,这一阶段新三板市场整体也从狂热到降温直至转向低迷,大多数公司都在经历着相似的“命运”。分板块看,沪深主板公司净利润增长明显,中小板增速下滑,创业板更是遭遇净利增速为负。

  在股权结构方面,白鹤祥建议,应加强信息披露,严格股权管理,定期向监管机构报告其治理结构、股权变动、内部交易等情况,提高公司经营管理的透明度。

  一直以来,国内金融机构资产管理业务普遍存在高杠杆、资金池、非标业务及刚性兑付等问题,不仅是引发系统性金融风险的隐忧,还加剧资金在金融体系空转和“脱实入虚”。

  在股权结构方面,白鹤祥建议,应加强信息披露,严格股权管理,定期向监管机构报告其治理结构、股权变动、内部交易等情况,提高公司经营管理的透明度。但也有收紧措施,比如明令禁止非金融机构借助智能投资顾问超范围经营或者变相开展资产管理业务。

  

  孙正义看上了梦工场动画?这回“梦”又要碎了

 
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万科泊寓要在北京投资上百亿做大长租公寓:轻重资产并举配置物业

2019-07-24 10:30:45来 源:人民网-房产频道      评论:0点击:
\ 独立财经评论员郭施亮在接受《国际金融报》记者采访时表示,“资管新规意在延续去杠杆化的动作,实现防风险,守底线的目标。

图/“五四”青年节,万科北京区域党委邀请多家单位团员青年代表参观万科泊寓智慧青年公寓,交流青年人普遍关注的租房话题。

  人民网北京5月4日电 (余燕明)万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”位于北京的劲松店计划近期开业,现已开始接受预定。

  泊寓-劲松店提供2种户型公寓,20平方米左右的一居室月租金最高4000元,30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。

  目前万科泊寓在北京市已经开放、开业了5处长租公寓,分别是大兴区旧宫店(托管)、房山区金域缇香店、海淀区上清店、房山区长阳半岛店以及朝阳区劲松店,提供了696套可出租公寓房源,平均一处长租公寓能够提供100-200套房间。

  一位万科长租公寓业务运营人士告诉人民网记者,泊寓现时在北京地区筹划准备的长租公寓项目达到了13处,计划投资上百亿元,目前累计投入了20多亿元。

  前期较多的资本投入是由于泊寓项目拓展选择轻重资产配置。

  轻资产方式即为租赁物业,泊寓与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同,一般超过15年,泊寓负责项目装修改造及运营管理。

  重资产方式则是泊寓通过收购获得物业产权或长期使用权,同时负责装修改造及公寓运营管理。

  譬如,泊寓会收购土地或在建工程、投资建设,或收购市场现有物业资产、投资改造,或面向集体建设用地上开发建设项目通过长租约方式间接持有项目长期使用权,或与项目土地方合作开发建设并享有项目部分长期经营收益。

  “除了工业用地和军产,其他类型物业我们都会考虑建设、改造装修为长租公寓运营,选址首要考虑的是地段。”这位万科人士说,商业物业允许作为酒店运营,酒店消防验收、注册审批相比长租公寓更为严格,所以改造成长租公寓管理运营的阻碍相对较小,“但反而很难收到住宅作为长租公寓物业。”

  泊寓位于房山区的长阳半岛店已经通过收购获取了物业产权,这原本是北京万科自己开发并持有的一处商业物业。劲松店所在物业则是泊寓支付了数千万元租金长租下来,租期12年,物业面积约3000平方米,这处商业物业此前一直闲置长达6、7年之久。

  泊寓还在北京租赁了一些酒店物业改造成长租公寓出租运营,未来还会收购物业资产。“泊寓一方面通过运营管理获得租金收入,另一方面通过收购物业享有资产增值收益。”上述万科人士说。

  长租公寓前期通常会面临物业收购、租金支出、装修改造的一次性成本,万科泊寓现阶段配置开业一处长租公寓周期需要7到8个月。

  世联行旗下长租公寓一位人士此前告诉人民网记者,世联行对单独一间公寓假设经营10年,以纯租金差收入进行测算,运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损30%-40%;公寓项目运营到第2年,出租率稳定在90%以上后,基本达到盈亏平衡;公寓项目第3年才会开始盈利。因此经测算,世联行单个10年以上公寓项目的平均税前利润接近15%。

  万科集团从2014年底开始在厦门试水长租公寓业务,之后各地均尝试布局,逐渐将旗下长租公寓统一品牌“泊寓”。

  据万科方面披露的公开信息,到2016年底,泊寓已经进入了18个城市,开业了44处长租公寓项目。万科泊寓打算到2018年拓展45万间公寓房源,预计年租金收入94亿元,远期规划则计划提供100万套公寓,年收入达到155亿元,为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

  “泊寓现在物业装修改造的集中采购、工程管理都依靠万科的工程团队,包括大部分泊寓核心运营团队,也都是来自万科团队。”万科人士说,“这是万科做城市拓展及项目拓展的可靠优势。我们需要做好每个长租公寓项目的投资测算,由万科集团层面统一投入及提供融资支持。”

  但长租公寓业务城市及项目拓展的难度也不小。“现在公寓行业缺少规范,比如可改造物业属性、消防、税收,前期一次性装修改造投入,获取物业成本较高等。”他举例说,比如长租公寓行业税务部门已经将租金收入调整为按照服务业征税,但对于重资产长租公寓项目,仍要按照房地产业缴税土地增值税。

  “尤其是在北京这样房价收入很高的一线城市,获取物业的成本较高,现在北京土地市场出现许多要求自持出租住宅项目,但其实长租公寓运营商很难介入,因为地产商核心要解决的是融资方案,而与写字楼等业态相比,长租公寓运营还没有成熟的融资方案。”这位万科人士说,“这些开业的长租公寓也要求更高的运营效率,出租率至少达到90%以上才算及格,空置率较高则难以忍受,竞争之下获客成本也在增加。”

 
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